『土地探し』のコツは？（２）

━━━━━━━━━━━2017.5.19━
イエタテ相談カウンター通信　vol.2
『土地探し』のコツは？（２）
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こんにちは。アドバイザーの河村です。
GWはお休みをいただき、横浜と清水の海辺、そして三島の源兵衛川の川辺を散歩しておりました。

私は街歩きが好きなのですが、やっぱり散歩中も、家や空土地に目がいってしまいます。

「この家ステキだな～。どこの住宅会社で施工したんだろう？」
「ここの土地空いてる！いい場所だなぁ。」

という感じで。
きっとみなさんも、そんな感じではないでしょうか？


さて、第2回目も前回に引き続き「土地探し」についてです。


前回はエリアと相場についてお話ししました。
※前回の内容はコチラ※


今回は実際に探すときの探し方と、注意点をお話ししたいと思います。


■土地の探し方

１．ネットで探す

物件情報が多数掲載されたポータルサイトなどを見てみましょう。

近年は多くの情報がネット上にも公開されています。
地図や住所が載っているものもあるので、問合せをしなくても、自分たちの足で見に行くこともできます。
気になるエリアの物件情報を集めて地図上にプロットし、休日に周ってみるのもよいでしょう。


２．自分の足で探す

エリアが絞り込まれている人は、空き時間に自転車や徒歩で歩いてみることをおすすめします。

空いている土地をみつけるだけでなく、周辺環境を確認することもできます。これはとても重要です。
気になる空き土地をみつけたら、看板等で問合せ先を確認します。
開発中の分譲地など、タイミングが良ければ、いち早く情報をＧＥＴできるかもしれません。


３．不動産会社の店舗に相談に行ってみる

よく、どこの不動産会社に行けばいいの？と聞かれます。

名前を知っている有名な会社でもいいですし、探しているエリアの近所にある会社でもいいでしょう。
信頼できる会社の見分け方としては、店構えや担当者の人柄も大事です。
また、不動産の取引には主に2種類の形態があり、それぞれの不動産会社がどのような形態の取引を主に行っているかによっても特徴があります。

【売主】
取引形態が「売主」となっている物件は、その不動産会社から物件（土地）を直接購入（売買契約）するということです。
利点は、仲介手数料が不要だということ。
また、自社で分譲地を開発しているような売主の会社なら、これから開発予定の情報があれば、ネットなどに載る前に知ることができます。
区画前であれば、必要な広さなどの条件を組み込んで区画してもらえるという可能性もあるそうです。

【仲介】
取引形態が「仲介」となっている物件は、売主に依頼され、その不動産会社が売主と買主の間に入って取引を行います。
買主である皆さんも、その不動産会社に「仲介」を依頼することができ、取引が成立すると、仲介業者は、売主と買主の両方から、それぞれ仲介手数料をもらうことができます。

支払う仲介手数料の上限は、物件価格の３％＋６万円（＋消費税）で計算できます。※400万円以上の物件の場合

また、仲介業者は1社とは限りません。
買い手側は、売り手側が依頼した仲介業者とは別の会社に、仲介を依頼することもできます。
買い手側の仲介は、どこの不動産会社（宅建業の免許のある会社）でも可能です。

つまり、どこの不動産会社に行っても、買い手側の仲介はしてもらえるということ。
買い手側の仲介を依頼する利点は、買い手側の立場に立って取引の仲介を行ってくれることでしょうか。


４．住宅会社に土地探しを手伝ってもらう

住宅の施工をしている会社にも宅建業の免許をもち、上記の【売主】や【仲介】を行っている会社があります。
これらの会社に建物の施工と土地の購入や仲介の両方を依頼すると、別々で探す場合に比べ、面倒な手間が省けますし、土地の仲介手数料をとらない会社も多いです。

自社で土地の取引を行わない住宅会社でも、不動産業者とのつながりが多く、一緒に土地を探してくれる会社もあります。

自社で施工を依頼してくれるお施主さんのためなら、熱心に相談にのってくれる住宅会社もたくさんあります。

また、その土地に、みなさんが建てたい家が建てられるか、「建てる側の目線」で土地をみて、アドバイスをもらえるという利点もあります。
土地探しをするにあたって、「建てるならここにお願いしよう」という住宅会社を決めておけば、心強いパートナーとなってくれるでしょう。


■土地探しの注意点とポイント

【１】住宅が建てられる土地かどうか
土地の中には、住宅を建てられない土地があります。
例えば「市街化調整区域」の土地には原則建てることができません。
※例外もあるので、気に入った土地に家が建てられるかどうかは、市町村役場の建築指導課や不動産会社に必ず確認しましょう。

また、住宅を建てるには、その土地が2メートル以上「道路」に接していなければなりません。
前面道路が4メートルに満たない場合は、「セットバック」が必要で、「セットバック」した部分は敷地面積に参入せず、「道路」の扱いとなり、建物（外溝含む）を施工できません。

【２】建ぺい率や容積率などの制限
土地には、建物を建てる際の建ぺい率と容積率が定められています。
建ぺい率とは、土地の面積に対する建物部分の面積の割合で、これを超えてはなりません。80％、60％などと定められ、土地の面積いっぱいに家を建てることはできないようになっています。
容積率とは、土地に対する建物の総面積の割合で、階層の多い建物は総面積が増えるため、容積率を超えないよう注意が必要です。
その他、高さ制限など、建てられる建物に制限が課せられている場合があります。
希望の住宅が建てられる土地かどうかのチェックも必要です。

【３】建築条件
「建築条件付き」と「建築条件なし」の土地があります。
条件付きの土地は、住宅の施工会社が決まっていますので、住宅会社を自由に選ぶことができません。
条件なしの土地は、住宅会社は別で、自由に選ぶことができます。
ハウスメーカーが売主などになっている土地は、主にこの「建築条件付き」の土地です。
また、「建築条件付き」となっていても、「応相談」「応談可」など、交渉によって条件をはずせる場合もあります。

【４】周辺環境
契約前には、必ず現地を見に行き、歩いて周辺環境の確認をしましょう。
周辺環境のチェックポイントとしては、

・通勤や通学路と距離や所要時間。バスや電車を使う場合は時刻表
・生活に必要な店や施設の有無
・臭いや音
・日当たり
・近隣住民
・過去の災害（雨の日の浸水や河川の増水の影響）

周辺環境は、時間帯や曜日、天気や季節によっても変化します。
違う曜日、違う時間帯など、なるべく多くのパターンで確認をしましょう。
また、季節や天気による違い、過去の状況などは、近所の方に聞いてみるのもよいでしょう。
どんな方が住んでいるかもわかるので、安心です。

【５】１００％の理想の土地は見つからない！？
予算もある中で、これらの条件や理想を全て満たす１００％の土地をみつけるのは、とても大変です。
良い条件の土地は、競争率も高く、すぐになくなってしまい、いつまでたっても理想の土地は見つからない場合もあります。
スケジュール通り家を建てたいのであれば、逆算して土地探し期限を決め、理想の８０％であっても、条件の優先順位を決め、その時に一番最適な土地で決断をしましょう。
また、一般的に条件が悪い土地は、価格が安くなるというメリットもあります。
日当たりが悪かったり、変形地であったりしても、建物の設計によりカバーできる場合もあります。

土地探しのポイントと注意点についてはこちらの記事もチェック♪
▼イエタテコラム「はじめての土地探し その2」
https://www.sumailab.net/column/article.html?id=10


■住宅会社探しは土地が見つかる前に！

土地探しの際に住宅会社を見つけて相談すると、「建てる側の目線」でアドバイスがもらえるという利点をお伝えしました。
その他にも、先に住宅会社を探しておいた方がいい理由があります。
それは、土地も含めて住宅ローンでの購入を考えている場合です。

住宅ローンを申し込む（土地を購入する）には、そこに建てる家の設計図や見積りが必要になるのです。
そのため、よい土地が見つかっても、住宅会社が決まっていないと購入できず、とても焦ります。
長いお付き合いになる大切なパートナーですから、後悔のないようじっくりと選択したいものです。

このように、良い土地は早く契約をしなければ他の人に購入されてしまう可能性がありますが、住宅会社は契約しなくても逃げませんので、先に自分たちに合った住宅会社をみつけておきましょう！


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次回は6月16日（金）配信予定。お楽しみに♪♪


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